Comparez le coût réel de l'achat immobilier face à la location sur votre horizon. Intègre les frais de notaire, les intérêts du crédit, les charges et le rendement de votre apport placé.
| Année | Coût achat cumulé | Coût location cumulé | Écart |
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La réponse dépend de votre horizon de détention, du marché local, de votre apport et de la différence entre mensualité et loyer. Sur le court terme (moins de 5 ans), la location est souvent plus avantageuse car les frais de notaire et d'acquisition sont amortis sur peu d'années. Sur le long terme, l'achat devient généralement plus rentable une fois le seuil de rentabilité atteint, car vous constituez un patrimoine au lieu de verser des loyers à fonds perdus.
Le seuil de rentabilité est le nombre d'années à partir duquel le coût cumulé de l'achat (intérêts, frais de notaire, charges) devient inférieur au coût cumulé de la location (loyers, déduction faite du gain sur l'apport placé). Avant ce seuil, louer est financièrement moins coûteux. Après ce seuil, acheter a été la meilleure décision. Il se situe généralement entre 5 et 10 ans selon les conditions de marché, le niveau des loyers et le taux du crédit.
Le simulateur applique un taux de 8 % du prix du bien pour un logement ancien, ce qui correspond à la moyenne nationale incluant les droits de mutation (environ 5,8 %), les émoluments du notaire et les débours. Pour un logement neuf, les frais sont réduits à 3 % car les droits de mutation à titre onéreux ne s'appliquent pas de la même façon. Dans tous les cas, il s'agit d'une estimation indicative : les frais réels varient selon le département et la valeur exacte du bien.
Le seuil de rentabilité est le nombre d'années à partir duquel le coût total de l'achat devient inférieur au coût total de la location. Le simulateur compare : (côté achat) mensualités + charges + taxe foncière + frais de notaire − valeur du bien revendu ; contre (côté location) loyers cumulés + rendement de l'apport placé en ETF.
L'apport immobilisé dans l'achat ne peut pas être investi en bourse. Le simulateur calcule ce manque à gagner : un apport de 50 000 € placé à 7 %/an pendant 20 ans représente ~190 000 €. Ce coût d'opportunité favorise parfois la location dans les villes où les prix sont élevés.
Avec des taux autour de 3-3,5 % en 2026 (après le pic de 4 % en 2023-2024), l'achat est redevenu intéressant dans la plupart des villes françaises. Le seuil de rentabilité moyen se situe entre 5 et 8 ans selon la ville. Entrez vos propres paramètres pour une analyse personnalisée.
Le simulateur suppose par défaut une valorisation nulle du bien (prix de revente = prix d'achat). Vous pouvez ajuster ce paramètre. Sur 20 ans, une appréciation annuelle de 1-2 % est historiquement cohérente en France, hors zones tendues. En Île-de-France, les données historiques montrent des hausses plus importantes mais aussi une grande variabilité.
Le simulateur inclut : les frais de notaire (8 % ancien / 3 % neuf), les intérêts du crédit, la taxe foncière, les charges de copropriété/entretien estimées. Il n'inclut pas les travaux de rénovation ni les frais d'agence à la revente (prévoir 3-5 % supplémentaires pour une analyse complète).